闽清县房屋征收补偿细则 

  为了规范房屋征收与补偿活动，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规的规定，结合我县实际，制定本细则。 

第一部分  总则 

  一、业主单位、征收部门及实施单位 

  （一）业主单位为土地报批单位； 

  （二）国有土地房屋征收部门为闽清县住房和城乡建设局（集体土地房屋征收部门为闽清县自然资源和规划管理局）； 

  （三）实施单位为属地乡镇人民政府。 

  二、范围 

  本细则适用于闽清县范围内的房屋征收补偿安置（具体征收范围以规划红线为准） 

  三、对象及方案选择 

  （一）凡本征收范围内的被征收人均列入征收补偿对象，以被征收人的《房屋所有权证》或有权机构认证的证明材料作为征收补偿依据。 

  （二）被征收人可以在签约期内选择按照征收补偿方案进行补偿，也可以选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的补偿方案进行征收补偿。 

  1.在签约期内选择按照征收补偿方案进行补偿的，不再进行分户评估。选择以分户评估方式确定被征收房屋价值的，不得再选择征收补偿方案进行补偿。 

  2.选择分户评估作为补偿方案的，在签约期限内签订协议并搬迁的被征收人，按本细则第四条第（二）项的相关规定认定补偿安置面积，但不再享受本细则第六条第（一）、（二）项和第七条第（七）项的奖励和补助办法。超出签约期限签订搬迁协议的，不享有任何奖励和补助。 

第二部分  补偿安置 

  四、补偿安置面积的测量及确认办法 

  （一）面积测量单位及规范 

被征收房屋面积测量由房地产测绘资质的测绘单位，依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范计算。 

  （二）面积确认办法 

  1.审批手续完整：土地使用证、房屋所有权证齐全的房屋，或持有不动产权证书的房屋，按产权证建筑面积或测量的建筑面积确认可补偿安置面积。 

  2.审批手续不完整：被征收人房屋审批手续不完整的，在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾空房屋的，按下列规定确认可补偿安置面积。 

  （1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前建造的房屋，以土木结构、土混结构、砖木结构、木结构为判定依据，如房屋经过修缮，主体结构保留的，由村（居）委员会出具相关证明，经工作组认定后，按原房屋建筑面积确认可补偿安置面积。  

  （2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施之后至2009年3月12日建造的房屋，按下列规定执行： 

  ①有土地使用证、房屋所有权证之一的，按产权证建筑面积或测量的建筑面积确认可补偿安置面积。

  ②有乡镇政府、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局等部门审批材料或原始审批票据之一的，按测量的建筑面积95%确认可补偿安置面积。 

  ③仅有村一级同意建造的房屋，按审批或测量的建筑面积90%确认可补偿安置面积。 

  （3）1987年1月1日之后自行拆除改扩建的房屋，被征收人提供旧房产权确权登记材料或建房清理有效凭证。实际建筑面积与旧房等面积部分的，可按旧房确权或清理情况认定可补偿安置面积；超出部分的建筑面积按第四条第（二）项第3点中的相关规定予以认定可补偿安置面积。 

  3.无手续：被征收人房屋无任何审批手续的，在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾空房屋的，可按下列规定认定可补偿面积安置。 

  （1）1987年1月1日至2009年3月12日《闽清县人民政府关于全面开展违法违规建房整治工作的通告》（梅政〔2009〕1号）》建造的房屋，按测量的建筑面积85%确认可补偿安置面积。 

  （2）2009年3月13日至2017年9月30日建造的房屋，按测量的建筑面积45%确认可补偿安置面积。 

  （3）2017年10月1日之后建造的房屋，不予补偿安置。 

  （4）对于具有合法产权的杂物间按产权登记的杂物间面积认定。对于无产权杂物间，按照第四条第（二）点无手续的房屋进行年份认定可补偿安置面积。 

  5.生产性配套用房等简易搭盖及房屋附属物按附件4、附件5的标准给予货币补助，不予安置。 

  6.审批手续不完整和无手续房屋均需要个人出具具结书，村（居）出具证明，参照矢量图、《闽清县房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动》档案、公示无异议后，由工作组予以综合确认。 

  五、补偿安置办法及标准 

  （一）货币补偿 

  1.货币补偿：被征收人按方案规定一次性领取各项货币补偿安置款，由被征收人自行解决安置用房。 

  2.补偿款计算公式：被征收房屋货币补偿金额﹦被征收房屋双方认定可补偿安置面积×（被征收房屋区位评估价+被征收房屋重置价×成新率)+被征收房屋实际装修建筑面积×室内装修重置价+签订协议奖励+搬迁奖励+货币补偿奖励+其它各项补助费。 

  3.补偿款结付：选择货币补偿的，被征收人在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾空房屋的，补偿款由征收人在规定期限内一次性付清。 

  （二）产权调换 

  1.产权调换：被征收房屋的征收补偿总金额和用于产权调换的房屋价格之间的差价进行计算，结清后进行产权调换安置。 

  2.产权调换类别 

  （1）现房安置，即现有可提供的安置房进行安置。 

  （2）期房安置。就地、就近、异地配建的安置房。(城区范围以就近、异地安置房安置为主；非城区范围鼓励采取产权调换）标准房型为60㎡、75㎡、90㎡、105㎡及120㎡。对接价待评估。 

  3.产权调换办法 

  （1）被征收房屋的可补偿安置面积自由选择户型。选择调换户型后余下产权调换面积大于或等于35㎡的，允许上靠标准户型(上靠面积选取现房的，按现房对接价计算;选取期房的，按期房对接价计算)，余下产权调换面积小于35㎡的，采用货币补偿。 

  （2）回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按安置房对接价的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分按安置房对接价的0.9倍补交购房款。 

  4.被征收房屋属于以下情形的只作产权调换，不作货币补偿： 

  （1）被征收房屋的共有人对安置方式的选择无法达成一致意见的； 

  （2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的； 

  （3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的； 

  （4）同一幢房屋分户补偿安置的； 

  （5）35平方米≤可补偿安置面积≤60平方米的，原则上实行产权调换；可补偿安置面积大于60平方米的，原则上产权调换面积所占比例不得低于70%； 

  （6）无产权房屋确认补偿安置面积后，选择产权调换面积所占比例不得低于90%。 

  5.产权调换结算： 

  （1）选择产权调换的，被征收人在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾空房屋的，征收人先予发放搬迁补助费、老年人租房补助费、经济困难补助费、六个月过渡补助费和装修补偿费，安置房内部隔墙及卫生洁具补助费，经营性用房按时搬迁补助费，其余补偿款用于回购产权调换安置房，待回迁办证时进行结算。 

  （2）选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的补偿款结算，按照第五条第（一）、（二）项条款的有关规定执行。 

  6.选房办法 

  （1）安置房分为现房、期房。 

  （2）选房顺序。按照现房、期房的顺序进行选房。 

  现房选房。按签约期最后之日起，以签订补偿安置协议日期（以日为单位）的先后顺序确定现房选房顺序号。同一日（当日24：00前）签订补偿安置协议的，采取抽签方式确定现房选房顺序号。 

  期房选房。在签约期内，签订补偿安置协议并在规定时间内搬离腾空房屋的被征收人，进行选房评分，分数从高到低确定选房顺序号，分数相同采取抽签方式确定选房顺序号，按选房顺序号依次进行各期房选房。 

  （3）选房评分规则，详见附件6。 

  （4）选房时间：按各项目实际另行制定。 

  7.产权调换补差价计算方法 

  （1）被征收人选择整体区位评估方式结算产权调换差价的，产权调换差价＝（实际安置的面积-公摊补助面积）×安置房对接价-双方认定可补偿安置面积×（被征收房屋区位评估价+被征收房屋重置价×成新率）+签约奖励+搬迁奖励。 

  （2）被征收人选择分户评估方式结算产权调换差价的，产权调换差价＝安置房市场评估价-被征收房屋市场评估价。 

  8.房屋重置价、成新率和装修价值 

  （1）重置价根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为5类9等级，重置价标准详见附件1，标准由征收实施单位和征收工作组综合认定。 

  （2）成新率根据《房屋完损等级评定标准》，结合被征收房屋完损情况分为5个等级，房屋的成新标准详见附件2，标准由征收实施单位和征收工作组综合认定。 

  （3）装修价值根据房屋装修的主要特征分为6档，房屋的装修标准详见附件3，装修补偿由征收实施单位和征收工作组综合认定，按实际装修面积计算；装修价值超过附件3补偿标准的，委托有资质的评估公司进行评估，按评估价进行补偿。 

  9.被征收房屋所有权证记载的性质或用途为营业性店面的，采用评估方式确定被征收房屋价值，按经营性店面进行货币补偿。 

  10.产权调换房公摊面积、物业及物业专项维修基金 

  （1）物业费 

  在产权调换房通知交付一年内免缴物业费，一年后由物业公司按照有关规定进行收费。 

  （2）物业专项维修基金 

  选择期房安置的按产权调换房建筑面积（含公摊）45元／㎡一次性缴交。（选择现房安置的按先有安置项目制定的标准一次性缴交）。 

  11.产权调换房的确权发证工作由征收人协助办理，办证过程中应当由被征收人提供办证所需材料，若由于被征收人没有及时提供或者提供的材料不符合办证相关的要求，则造成的后果由被征收人自行承担。办证涉及到的税费：与可安置建筑面积等面积部分的税费由征收人负担，超面积部分的税费由征收人和被征收人各承担一半。被征收人在收到征收人缴税（费）通知后，应当尽快交清应由被征收人承担的税费，否则后果由被征收人自行负责。 

第三部分  奖励和补助 

  六、奖励办法  

  （一）签订协议奖励： 

  宣传期：本公告之日起至签约期前一日 

　签约期：30天，在签约期限内签定协议的给予适当奖励金。 

  （二）搬迁奖励 

  1.搬迁期限：签约期内签定协议的，需在签约期结束之日后15日内搬离并腾空房屋； 

  2.凡在搬迁期限内搬迁完毕的，根据双方认定的可补偿安置面积，另给予适当奖励金。 

  (三)原则上签约、搬迁奖励金两项标准合计不超过区位价的20%。 

  七、补助办法 

  （一）搬迁补助费：根据双方认定的可补偿安置面积，按10元/㎡的补助标准计算一次；如选择产权调换的，按产权调换面积再计算一次。  

  （二）电话补助费158元/户；有线电视补助费158元/户；宽带网络迁移补助费108元/户；空调拆装补助费200元/台；水电安装费1000元/户。 

  （三）安置房内部未设隔墙、未配置洁具的，应以产权调换房屋标准户型为基数，给予80元/㎡的内部隔墙及卫生洁具补助。  

  （四）老年人租房补助：在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾房，选择自行过渡的，被征收人或直系亲属为65周岁（以方案发布日为截止日）以上的老年人，并长期居住在征收房屋内，经村居证明、工作组认定后，给予10000元/人的租房补助，其中年龄超过80周岁（以方案发布日为截止日）的老年人另给予5000元/人的租房补助。 

  （五）经济困难补助：在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾房，如被征收人家庭户属于特困户、重度残疾户、计生困难户等，经村居证明、相关部门及工作组予以综合认定，给予10000元/户的困难补助。 

  （六）过渡补助 

  1.被征收人选择货币补偿或选择现房产权调换的，按双方认定可补偿安置的面积8元／㎡·月（梅城、梅溪外的乡镇按6元／㎡·月），支付6个月补助费。 

  2.被征收人选择期房产权调换并自行过渡的，按实际过渡期限给予补助，过渡补助标准按双方认定可补偿安置面积8元／㎡·月计算，过渡期限为签订补偿安置协议并搬离腾房之日起至安置房交房后6个月止。如过渡期限超过36个月未能按时交付安置房的，逾期部分过渡补助标准按双方认定可补偿安置的面积16元／㎡·月计算，直至交房之日止。 

  3.被征收人过渡补助费不足800元/月的，按800元／月计算（梅城、梅溪外的乡镇不足600元/月的，按600元／月计算）。 

  （七）住宅沿街一层改为经营性用房按时搬迁补助 

  1.认定标准： 

  （1）沿街一层第一自然间进深不超过8米； 

  （2）正在经营； 

  （3）有工商营业执照（注明不做为征收补偿依据的除外）；如没有工商营业执照的且连续经营满3年以上，需由被征收人签署承诺书，乡邻住户和村（社区）证明，工作组认定，经过公示（5个工作日）无异议。 

  （4）在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾房的。 

  2.补助标准： 

  （1）有工商营业执照且目前正在经营的，符合经营性用房认定标准，可在原房补偿的基础上，另给予十年房屋租金的营业性损失补助（各乡镇可根据项目所在地经营性店面实际租金标准及参照两山一通道3000元/m2的补助标准另行制定）。 

  （2）没有工商营业执照且目前正在经营的，符合经营性用房认定标准，可在原房补偿的基础上，另给予十年房屋租金的营业性损失补助（各乡镇可根据项目所在地经营性店面实际租金标准及参照两山一通道1500元/m2的补助标准另行制定）。 

  （八）公摊补助 

  在签约期限内签约并按时搬迁的，被征收房屋按用于产权调换的可补偿安置面积的5%给予公摊补助，但每户最多不超过20平方米。 

第四部分  其他规定 

  八、相关政策 

  1.在签约期限内签订补偿安置协议并搬离腾房的，选择现有安置房产权调换的被征收人，在安置区剩余车位可提供一个车位照顾购买权。按照选房评分分数高低依次选择，分数相同的进行抽签选车位，现有安置房的车位购买价，按车位对接价照顾购买,车位对接价另行公布。 

  2.集体用房、国有公房可选择店面安置。 

  3.被征收人联合在城区购买国有出让土地使用权上的自建房，允许进行分割登记。 

被征收人联合购买此类自建房的认定标准和房屋分割条件：（1）本细则规定的征收补偿对象；（2）全部选择货币补偿的；（3）购买期限为签订协议之日起一年内；（4）被征收人在购买期限内只允许购买一次，且仅限在同一宗地内购买；（5）被征收人必须以幢为单位购买，出售人不得部分保留；（6）同一被征收人购买两层以上或整幢的，只能办理一本不动产权证书，不得再分割转让。 

  可分割的自建房应满足以下条件：（1）土地使用权证和房屋所有权证齐全；（2）土地性质为国有出让土地；（3）无违章搭建；（4）法律法规禁止房产分割的情形除外。 

  九、超出签约期限搬迁的处理办法 

  （一）被征收人超过规定签约期限仍未签订补偿安置协议并搬离腾空房屋的，不享受本征收方案有关的补助、奖励措施。坚决杜绝超期限签约搬迁反而多得利的现象发生。 

  （二）房屋征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，按程序转入强制征收流程。 

  （三）故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，将依法依规予以列入扫黑除恶的对象范畴，由司法机关依法追究其法律责任。 

  十、征收手续办理 

  （一）核实被征收房屋基本情况。征收工作组将实地测量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时确认。 

  （二）签订协议。被征收人在签订协议时，需携带各种证明材料、户口簿、产权证件、建筑许可证、土地使用证、镇（街）清理建房手续（持有有效凭证）、户主身份证等原件及复印件，由征收工作组核实认定。 

  （三）结清费用。在搬迁时，征收工作组协助被征收人做好水电、通讯等费用结清工作，并将相关单据存档、备案。 

  （四）搬迁封房。征收工作组督促已签订协议的被征收人按规定期限搬迁完毕，并办好封房移交手续，防止被征收人擅自拆除房屋构件和房屋结构，保证房屋的完整性。 

第五部分  附则 

  十一、本细则自公布之日起施行。 

  十二、各乡镇的房屋征收项目，其房屋征收补偿方案在向公众公布征求意见前，应报经县房屋征收部门审核；集体土地上房屋征收补偿项目参照本细则实施。 

  附件：1.被征收房屋重置补偿价格计价补偿标准 

        2.被征收房屋成新率评定标准 

        3.装修价值综合评定标准 

        4.简易搭盖（临时建筑、材料补贴）补偿价格表 

        5.附属物补偿价格表 

        6.安置房（期房）选房评分规则 

        7.林木及坟墓补偿标准一览表 

        8.果树补偿标准一览表 

        9.房前屋后零星乔木及散生木补偿标准价格表